Couper la commission… jusqu’au jour où ça déraille

Couper la commission… jusqu’au jour où ça déraille

Tout le monde en parle.

« Les commissions sont trop élevées. »

« Mettre ça à rabais, c’est facile, c’est rendu sur DuProprio et Facebook. »

Jusqu’au jour où l’évaluation sort 40 000 $ trop basse.

Où le notaire lève un drapeau rouge sur le titre de propriété.

Où l’inspection révèle un problème de fondations, de pyrite, de drain français ou de toiture.

Soudainement :

• la date de clôture est menacée;
• l’acheteur parle de se retirer;
• le financement vacille;
• et la transaction au complet est sur le point de s’effondrer.

C’est là que le vrai travail commence.

Et c’est là que la commission cesse d’être une « dépense » pour redevenir ce qu’elle aurait toujours dû être : une police d’assurance sur votre équité.

Quand tout va bien, tout le monde a l’air bon

Mettre une propriété en marché, aujourd’hui, ce n’est pas sorcier :

• belles photos HDR;
• visite 3D;
• annonce sur Centris;
• posts sur les réseaux sociaux;
• journées de visites libres.

Dans un marché actif, avec un bon prix et un bon produit, ça peut sembler « se vendre tout seul ».

C’est ce qui alimente le discours : « Pourquoi je paierais un plein courtage pour ça? »

Mais vendre une propriété au Québec, ce n’est pas juste trouver un acheteur.

C’est amener cette promesse d’achat jusqu’à l’acte de vente, chez le notaire, dans les règles de l’art, en protégeant votre argent… et votre sommeil.

Et c’est précisément là que tout se complique.

L’évaluation sort trop basse : qui protège votre équité?

Scénario classique :

Vous vendez 650 000 $. L’acheteur obtient son financement, mais l’institution financière mandate un évaluateur agréé. Son rapport tombe : 615 000 $.

Pour la banque, c’est la valeur de référence. Pas celle de votre fierté, ni de vos souvenirs.

À partir de là, trois options inconfortables :

1. Baisser le prix pour s’aligner sur l’évaluation.
2. L’acheteur sort plus de cash, ce qui est souvent irréaliste.
3. La transaction meurt… et vous recommencez à zéro, avec un listing maintenant « contaminé » par un échec de transaction.

Un bon courtier n’encaisse pas la nouvelle en spectateur.

C’est là qu’on change de vitesse :

• On analyse le rapport d’évaluation, comparables à l’appui.
• On démontre, chiffres en main, pourquoi le prix de vente est justifié (améliorations, ventes récentes plus proches, caractéristiques ignorées).
• On renégocie avec l’acheteur, son courtier et parfois même avec le prêteur, pour sauver l’essentiel : votre équité.

Vous ne payez pas une commission pour une mise en marché.

Vous la payez pour un négociateur qui sait quoi faire quand les chiffres ne tiennent plus la route.

Problème de titre : le genre de surprise qui ne pardonne pas

Au Québec, le notaire vérifie le titre de propriété, les hypothèques, les servitudes, le certificat de localisation, les taxes municipales et scolaires, etc.

Et parfois, ça accroche :

• servitude non déclarée;
• hypothèque ou droit de passage non radié;
• certificat de localisation périmé qui ne reflète pas les travaux ou agrandissements;
• différence entre ce qui est sur le terrain et ce qui est au registre foncier.

Résultat : le notaire refuse d’aller de l’avant tant que ce n’est pas réglé.

La date de signature approche, l’acheteur panique, tout le monde regarde la montre.

Qui tient le fort pendant que ça chauffe?

• On coordonne avec le notaire, l’arpenteur-géomètre, parfois l’institution financière.
• On explique clairement la situation aux parties pour garder tout le monde à la table, malgré la pression.
• On trouve des solutions : ajustement de délais, entente écrite, correctifs avant ou après la vente, selon ce que la loi permet.

Sans quelqu’un qui comprend à la fois le juridique, le pratique et l’émotionnel, ce genre de dossier explose.

Et quand ça explose, ce n’est pas la commission qui fait mal. C’est la perte de temps, d’argent et de confiance.

Inspection : quand l’émotion prend le contrôle

Autre scène fréquente :

Inspection préachat. Le rapport sort. 40 pages.

Tout y est : fissures, traces d’infiltration, recommandation de vérifications supplémentaires, éléments « à surveiller ».

Pour un acheteur, c’est anxiogène.

Pour un vendeur, c’est souvent perçu comme une attaque.

Sans filtre, ça donne :

• acheteur qui exige 30 000 $ de réduction ou rien;
• vendeur qui se braque : « Ils exagèrent! Qu’ils aillent voir ailleurs! »
• climat de confrontation, méfiance généralisée.

Un courtier expérimenté fait exactement le contraire :

• Il remet l’inspection en contexte : ce qui est normal pour l’âge de la maison, ce qui est critique, ce qui est négociable.
• Il transforme un rapport anxiogène en plan de discussion rationnel.
• Il prépare une renégociation basée sur des faits : soumission d’entrepreneurs, travaux à partager, ajustement de prix raisonnables.

Nous sommes payés pour absorber le choc émotionnel, garder la tête froide et faire atterrir tout le monde au même endroit : un accord juste.

Ce que vous payez vraiment : la gestion du risque

On n’est pas payés uniquement pour mettre une propriété en marché.

On est payés pour:

• anticiper les risques avant qu’ils ne se transforment en bombes;
• vous éviter des erreurs qui peuvent coûter des dizaines de milliers de dollars;
• vous encadrer légalement dans un environnement de plus en plus complexe;
• vous représenter quand tout le monde est fatigué, stressé et tenté de tout laisser tomber.

Commission réduite, courtage à rabais, vente sans intermédiaire…

Sur papier, l’économie a l’air simple.

Mais sur une transaction de 500 000 $, le jeu n’est plus théorique :

• Une mauvaise renégociation d’inspection peut vous coûter 10 000 à 25 000 $.
• Une évaluation mal gérée peut faire déraper le prix final ou faire capoter la vente.
• Un problème de titre mal réglé peut bloquer le financement ou entraîner des recours plus tard.

Ce n’est pas seulement une question de pourcentage.

C’est une question de qui porte le risque à votre place.

Protéger votre équité au lieu de la laisser sur la table

Votre propriété, ce n’est pas juste un toit.

C’est votre mise de fonds, vos paiements hypothécaires, vos rénovations, vos sacrifices. Bref : votre équité.

Notre job, c’est de :

• la maximiser quand tout va bien;
• la défendre quand ça va mal.

Nous défendons :

• le bon prix, avec des données;
• vos intérêts, dans la promesse d’achat et ses conditions;
• votre position, quand il faut renégocier sous pression;
• votre sécurité, en vous guidant à travers le processus légal jusqu’au notaire.

C’est ce que nous faisons.

C’est ce que nous défendons.

Si vous voulez juste « vendre », il y a des options.

Si vous voulez le meilleur résultat, c’est autre chose.

Si votre seul critère est : « Qui me coûte le moins cher? », vous trouverez toujours quelqu’un pour baisser sa commission.

Mais si votre vraie question est :

« Qui va protéger mon équité, tenir le coup quand ça chauffe

et me guider jusqu’à la signature sans que tout s’écroule? »

Alors la réponse change.

Si vous voulez le meilleur résultat,

vous engagez quelqu’un qui :

• n’a pas peur du feu;
• sait lire un rapport d’évaluation, un rapport d’inspection et un certificat de localisation;
• connaît la sortie, même quand le corridor est plein de fumée.

Le prix d’un bon courtage se voit rarement sur la facture.

Il se voit sur ce que vous ne perdez pas quand la transaction déraille…

et sur la paix d’esprit avec laquelle vous remettez les clés.